TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ I

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM
KHOA NGHIỆP VỤ




TIỂU LUẬN KINH TẾ LƯỢNG




KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA
MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở
TPHCM






GVHD: TRƯƠNG BÍCH PHƯƠNG
SVTH
:
1. LÊ HỮU BÌNH 1203015002
2. NGUYỄN TRẦN BẢO KHÔI 1203025022
3. TRẦN HOÀNG VIỆT
4. LƯƠNG ĐẠI QUỐC NAM 1203015038
5. TRƯƠNG HUY CƯỜNG




2

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN

1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Mỗi người có nhu cầu về cuộc sống khác nhau, nhà ở là một nơi để
cho mọi người sống để học tập, lao động và làm việc.

Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại
bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi
phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với
mức độ ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và
phù hợp với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có
nhu cầu. Nhiều hộ gia đình trên sống trên thành phố thay vì mua cho họ một ngôi
nhà, họ lại chọn căn hộ chung cư với giá cả phù hợp với túi tiền và thuận tiện cho
việc đi làm trên thành phố Vì lí do này, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh
hưởng đến giá bán căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn
diện hơn về vấn đề này.


2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 50 mẫu quảng cáo mua bán bất
động sản từ các thống kê địa ốc sản trên các địa bàn thành phố HCM.

Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa
cộng tuyến, phương sai thay đổi dựa trên 50 mẫu quan sát thu thập được.

Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel,
PowerPoint, Eviews để hoàn thành đề tài.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

3

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến gía bán của một căn hộ chung cư, yếu tố
nào là quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.



CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT Ở NƯỚC TA

1.
Địa tô
là hình thái theo đó quyền sử dụng đất được thực hiện về mặt kinh tế,
tức là đem lại thu nhập cho ngừoi sở hữu đất. Để chĩ rõ bản chất của địa tô
Mác đã phân chia địa ốc thành: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối.

2.
Lãi suất ngân hàng:
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào
phải giả đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của
mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán
không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.


3.
Quan hệ cung, cầu:
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã
hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu
dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất
và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.Theo Điều 55
- Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do
Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử
dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

4.
Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam


4
Bước 1:
Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ vào phân
loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta
tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần
xác định giá.
Bước 2:
Phân loại đường và vị trí đất đô thị.
Bước 3:
Xác định giá cho từng vị trí.
• Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu
của quản lý Nhà nước về đất đai.Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai
của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền
sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế
chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền
thu từ việc
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí.
• Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của
các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê,
thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị
trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất
động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật

cung cầu...). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của
đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý
tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó
sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá

5
đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người
cần bán.

Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng
thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta
thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có
giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm
xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh
tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.

CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
1. Đối tượng nghiên cứu:
Căn hộ chung cư TPHCM

2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp bình phương bé nhất(OLS- Ordinary Least Square)

3. Nguồn số liệu

Tham khảo tổng cục thống kê nhà đất thành phố 2013. File: data.xlsx


CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1. Giải thích các biến:

Mô hình tổng quát:

Ŷi = β1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9 + Ui

Biến phụ thuộc:

Y: giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).

Biến độc lập:

X2: diện tích một căn nhà (đơn vị: m2).
X3: vị trí
 X3= 1: mặt tiền.
 X3= 0: trong hẻm.
X4: quận trung tâm (Quận 1, 3, 5, 10).

Results (Chinese) 1:

对外经贸大学何胡志明市第二基地专业 计量经济学论文 因素的调查销售价格的影响公寓何胡志明市 GVHD: 碧芳张庭选SVTH: 1.LE 友平 12030150022.TRAN 阮宝美女 12030250223.TRAN 晃越南4.薪金的南方大学 12030150385.张伊聪 2 第一部分: 概述 1.主题的选择理由 住房是生命的人，"定居"然后的基本需要"职业生涯"。每个人都有不同的生活需求，房子是到一个地方人活着是为了学习、 工作和劳动。 然而，人们可以满足对住房的需求或不回正在通过出售的房子的价格产生巨大的影响。销售价格由于许多其他因素更多详细信息作为合并: 面积、 位置、 结构、 环境周围的房子，但与水平的不同影响。因此，买房的符合要求的搜索和按照支付能力是给那些最重要的问题需求。许多家庭在上而不是购买他们城市的生活房子，他们选择在价格符合袋钱和方便公寓因为这个原因城市工作，集团调查的图像元素题为胡志明市公寓的销售价格要有充分的看法结束了在这个问题上。 2.研究的范围小组进行了数据收集包括 50 广告销售的真实从 HCM 市房地产财产统计数字的属性。 小组进行了选择性的信息，进行回归，多个测试另外，基于的 50 例观察收集样本的方差变化。 正在进行的课题，小组用了的知识经济学也与软件支持: Word、 Excel，PowerPoint，Eviews 完成主题。3.研究目标 3 这些因素会影响公寓的销售价格因子将最重要影响的公寓的销售价格。 第二章: 理论依据和价格的确定方法我国土地 1。汽车位置是的形式由土地的利用在经济上，这就是为遍历提供收入的土地所有权。若要指定汽车的性质布兰妮已划分房地产: Moto chệnh 偏差，绝对。 2。银行利率:如此之高的土地价格购买在银行利率必须去因为假人，然后，投资者将倾向于带来的薪酬他的银行享受高于或等于。反之亦然如果银行利率降低，钱用于购买土地的数量会增加，由于卖方不想卖出价格低廉，他们忍住到更多的收入所得出售土地要送到银行的钱数。 3。蝴蝶结领结，桥:通过交流在市场上的贸易货物已形成供给和需求，生产者和消费者之间的辩证关系使用。在表达与生产者的利益最大化的关系和消费者通过形成，价格的动员。根据第 55 条-土地法于 2003 年，土地价格形成在下列情况下:人民委员会 (PPC) 市集中调控;由于土地使用权利拍卖或投标项目使用土地;人们用吗土地使用协议与那些涉及土地的售价在执行时转让、 出租、 转租土地利用、 出资权有权使用土地。 4。测定在越南的土地价格的一种方法 4第 1 步:识别框架类型对应的自治市的土地: 基于类型的自治市，为城市土地价格投影的第 188/2004年/ND-CP，我们搜索标准价格档次那状态章程为我们需要的自治市确定价格。第 2 步:道路分类和城市土地的位置。第 3 步:确定每个职位的价格。• 土地价格关于财务管理的土地在土地上的财务管理是国家利用金融工具为管理、 规范的土地使用，有助于实现你的目标在土地上的状态管理。在土地上的金融管理政策的机制我们的国家被分配工作的领域是: 土地价格政策;收钱土地利用;土地租金;补偿时国家撤销土地;税收转让的土地; 使用权家，纳税的土地，农业土地使用税;钱从货币制裁违反土地; 法费用及收费。• 土地价格在房地产市场方面。房地产市场是房地产的交易记录的总和在某些地区，在一定的时间。这就是市场的房地产交易活动，如: 转让、 购买、 出售、 出租，......在一定的时间和空间内按揭。操作此字段是必须遵守市场规则，同时也意味着法律、 海关、 海关对每个国家的元素。 在市场经济中，土地价格是任何价格的重要组成部分房地产。它遭受的市场经济 (规则规则的影响法的价值、 竞争规则、 规则 供给和需求......)。土地价格是依赖的能力和盈利方法土地 (生物盈利，利润丰厚非生物);土地价格可能是心理因素创建 (偿付能力的社会相比，等级是太高) 显性和它将迅速下降。其他商品评论 5土地也取决于人需要买和人之间的信息的数量cần bán. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu. CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 1. Đối tượng nghiên cứu: Căn hộ chung cư TPHCM 2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp bình phương bé nhất(OLS- Ordinary Least Square) 3. Nguồn số liệu Tham khảo tổng cục thống kê nhà đất thành phố 2013. File: data.xlsx CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 1. Giải thích các biến:  Mô hình tổng quát: Ŷi = β1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9 + Ui  Biến phụ thuộc: Y: giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).  Biến độc lập: X2: diện tích một căn nhà (đơn vị: m2). X3: vị trí  X3= 1: mặt tiền.  X3= 0: trong hẻm. X4: quận trung tâm (Quận 1, 3, 5, 10).